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新 · 案例丨國土空間緊約束條件下的高質量發展、精細化實施

發布時間：2021-07-21 00:00 文章來源：

近日，我司(si)編制的《南山區塘朗(lang)工業(ye)區（B區）地塊土地整(zheng)備規劃研究》通(tong)過深圳市城市規劃(hua)委員會法定圖則委員會審批，該規劃研究包括了塘(tang)朗工業區(qu)（B區(qu)）土(tu)地(di)整備和西麗街道大磡二線外土(tu)地(di)整備利益統籌兩個項目(mu)的社區留用土地規劃，實(shi)施(shi)面積合(he)計420.41公頃。

一、

1. 拓展(zhan)西麗湖(hu)國際科教城空(kong)間，推動(dong)科教城開(kai)發(fa)建設

大(da)(da)磡及塘朗(lang)工業(ye)區(qu)（B區(qu)）是西麗湖(hu)(hu)國際(ji)科教城(cheng)的重要(yao)組成部(bu)分，位于(yu)大(da)(da)學城(cheng)科教提(ti)升區(qu)，二線關外(wai)未征轉土(tu)(tu)地(di)是大(da)(da)學城(cheng)科教提(ti)升區(qu)最為重要(yao)的戰略儲(chu)備(bei)用地(di)。大(da)(da)磡范圍內有(you)58.66公(gong)頃土(tu)(tu)地(di)位于(yu)土(tu)(tu)總規允許及有(you)條件建設區(qu)，全(quan)部(bu)位于(yu)城(cheng)鎮開(kai)發(fa)邊界內。整備(bei)后由政(zheng)府收儲(chu)，可為大(da)(da)學城(cheng)科教提(ti)升區(qu)的空(kong)間拓展提(ti)供充實的土(tu)(tu)地(di)資源，將(jiang)大(da)(da)大(da)(da)拓展西麗湖(hu)(hu)國際(ji)科教城(cheng)的用地(di)發(fa)展空(kong)間。

2. 推(tui)動僑城東路北(bei)延通(tong)道建設(she)，打(da)通(tong)南(nan)北(bei)交通(tong)大(da)動脈(mo)

僑(qiao)城東路北(bei)延通道是全市(shi)高(gao)快速路網的重要組成(cheng)部(bu)分，構(gou)成(cheng)深圳市(shi)“十橫(heng)十三縱”干線(xian)(xian)路網體系(xi)中的“一縱”，主要承(cheng)擔(dan)南山、福田西部(bu)與龍華(hua)、東莞(guan)方向的交通聯系(xi)，并承(cheng)擔(dan)橫(heng)向道路的交通轉換以及沿線(xian)(xian)的服務(wu)功能。

僑城東路北延通(tong)(tong)道(dao)規劃線(xian)位通(tong)(tong)過(guo)塘(tang)朗(lang)工業區（B區）中部，涉及(ji)項(xiang)目范圍(wei)4.63公頃用地(di)，涉及(ji)拆遷現(xian)狀建筑面積約7萬(wan)平方米，項(xiang)目開展可落(luo)實僑城東路北延通(tong)(tong)道(dao)用地(di)，打通(tong)(tong)全市南北大動(dong)脈，解(jie)決大學城片(pian)區與(yu)各區的快速交通(tong)(tong)聯絡。

3. 落實市級重(zhong)大項目，保障用地(di)空間

按照市政府工作安排，需在(zai)大(da)磡(kan)落實一處(chu)市級(ji)重大(da)項目，占地約3公(gong)頃，項目已提前開工建設。

4.一攬子解決兩個社區土地歷史遺留(liu)問題，落(luo)實(shi)社區安(an)置留(liu)用

大磡(kan)社(she)區(qu)(qu)整備(bei)范(fan)圍(wei)內(nei)全部為未(wei)完善征轉(zhuan)(zhuan)地(di)(di)(di)(di)手(shou)續用(yong)地(di)(di)(di)(di)，塘朗工業區(qu)(qu)（B區(qu)(qu)）整備(bei)范(fan)圍(wei)內(nei)絕大部分為統征地(di)(di)(di)(di)歷(li)史(shi)遺留用(yong)地(di)(di)(di)(di)。歷(li)年(nian)來，大磡(kan)社(she)區(qu)(qu)受限(xian)于基本生態線和準(zhun)水源保護區(qu)(qu)，經濟發展滯后，社(she)區(qu)(qu)強烈要求將二線關外未(wei)征轉(zhuan)(zhuan)土地(di)(di)(di)(di)整體統籌，一攬(lan)子解決(jue)社(she)區(qu)(qu)長期發展問(wen)題。項目實(shi)施可一攬(lan)子解決(jue)兩個社(she)區(qu)(qu)土地(di)(di)(di)(di)歷(li)史(shi)遺留問(wen)題，落實(shi)兩個社(she)區(qu)(qu)安(an)置留用(yong)，滿足社(she)區(qu)(qu)發展訴求，實(shi)現社(she)區(qu)(qu)經濟發展轉(zhuan)(zhuan)型。 

塘朗(lang)(lang)工業區(qu)(qu)（B區(qu)(qu)）范圍內經營性用(yong)(yong)地(di)(di)總(zong)面積9.99公(gong)(gong)頃(qing)，公(gong)(gong)共利(li)益用(yong)(yong)地(di)(di)面積7.30公(gong)(gong)頃(qing)。其(qi)中(zhong)，公(gong)(gong)共利(li)益用(yong)(yong)地(di)(di)7.30公(gong)(gong)頃(qing)和零(ling)星的(de)(de)經營性用(yong)(yong)地(di)(di)0.61公(gong)(gong)頃(qing)全部(bu)移交(jiao)(jiao)政府收(shou)儲(chu)，規整的(de)(de)經營性用(yong)(yong)地(di)(di)9.38公(gong)(gong)頃(qing)中(zhong)3.17公(gong)(gong)頃(qing)用(yong)(yong)于塘朗(lang)(lang)就地(di)(di)安置(zhi)(zhi)留(liu)用(yong)(yong)，剩(sheng)余6.21公(gong)(gong)頃(qing)用(yong)(yong)于大磡的(de)(de)異地(di)(di)安置(zhi)(zhi)留(liu)用(yong)(yong)，而大磡整備(bei)范圍內用(yong)(yong)地(di)(di)全部(bu)移交(jiao)(jiao)政府收(shou)儲(chu)。這樣通(tong)過塘朗(lang)(lang)工業區(qu)(qu)（B區(qu)(qu)）的(de)(de)土地(di)(di)整備(bei)規劃(hua)(hua)，解決(jue)塘朗(lang)(lang)和大磡兩個社區(qu)(qu)的(de)(de)留(liu)用(yong)(yong)土地(di)(di)安置(zhi)(zhi)問題(ti)，促進兩個整備(bei)項目的(de)(de)統籌規劃(hua)(hua)、同步實施。

考慮到(dao)塘(tang)朗工業區(qu)(qu)（B區(qu)(qu)）范(fan)圍(wei)內土(tu)地(di)(di)空間極其有限(xian)，規整的(de)(de)(de)經營性(xing)用(yong)(yong)地(di)(di)僅有9.38公(gong)(gong)頃，需落實塘(tang)朗和(he)大磡兩個社區(qu)(qu)合(he)(he)計(ji)19.27公(gong)(gong)頃的(de)(de)(de)留用(yong)(yong)土(tu)地(di)(di)指標(biao)。因此(ci)，為高(gao)效(xiao)集約(yue)節約(yue)利用(yong)(yong)土(tu)地(di)(di)，規劃一方(fang)面(mian)對(dui)9.38公(gong)(gong)頃的(de)(de)(de)社區(qu)(qu)留用(yong)(yong)土(tu)地(di)(di)進行高(gao)強度布局，另一方(fang)面(mian)，充分(fen)利用(yong)(yong)僑城東(dong)路紅線內的(de)(de)(de)低(di)密度開發區(qu)(qu)，合(he)(he)理(li)布局綠地(di)(di)、教育設施(shi)、市政設施(shi)等對(dui)土(tu)地(di)(di)承載力要求較低(di)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)共設施(shi)用(yong)(yong)地(di)(di)，促進僑城東(dong)路紅線范(fan)圍(wei)內地(di)(di)面(mian)地(di)(di)下分(fen)層利用(yong)(yong)，實現土(tu)地(di)(di)高(gao)效(xiao)使用(yong)(yong)和(he)精細化管理(li)。

結(jie)合僑城東路紅線(xian)內的低密度開(kai)發區，巧妙(miao)利用(yong)周邊(bian)建(jian)筑退線(xian)、公共空間(jian)、隧道管理中心等，打造500米長、90-120米寬的南(nan)北向線(xian)性公園，形(xing)成南(nan)望塘朗山、北看大沙河的山水景觀廊(lang)道，與高強度布局的社區留(liu)用(yong)地土地，形(xing)成疏密有致的城市(shi)空間(jian)。

同(tong)時，通過通達、趣味的片區(qu)慢行(xing)系統，串聯(lian)居住、研(yan)發、商業等多(duo)元復合(he)的城(cheng)市功能，構建全天候、集中(zhong)式的社區(qu)服務設(she)施，形成現(xian)代化、高品質的城(cheng)市街(jie)區(qu)。

該(gai)項目(mu)在用地空間極(ji)為(wei)有限的緊約束條件下，通過聯動實施、科學規劃(hua)、合(he)理(li)布(bu)局、精細設計對(dui)土地進行高效整合(he)利用，打造疏密有致、顯山露水的城(cheng)市(shi)(shi)空間形態(tai)。項目(mu)總體移交(jiao)用地面積(ji)4.11平方公里，整體移交(jiao)率高達97.8%，大大拓展了西麗(li)湖國際科教城(cheng)的發展空間，也(ye)為(wei)全市(shi)(shi)土地整備項目(mu)的聯動實施提供了有益探(tan)索。

感謝市規(gui)(gui)劃(hua)和自然資(zi)源(yuan)局、市城(cheng)市更新和土地整備局、南(nan)山(shan)區人民政(zheng)府、南(nan)山(shan)區城(cheng)市更新和土地整備局、市規(gui)(gui)劃(hua)和自然資(zi)源(yuan)局南(nan)山(shan)管理局、桃源(yuan)街道辦、西麗街道辦等部門(men)領導和同事(shi)的大力支持。

項(xiang)目組成員：戴根平、魏秀月、宋沁(qin)蓉、程昕瑞、萬佳(jia)欣、梁爽、胡誠