“人無心則(ze)廢，城無心則(ze)衰”。一座城市，“有(you)(you)心”才有(you)(you)個性，“有(you)(you)心”才有(you)(you)靈魂，“有(you)(you)心”才有(you)(you)生機，“有(you)(you)心”才有(you)(you)未(wei)來(lai)。——黃明朗《打造“有(you)(you)心”之城》
深圳市(shi)(shi)龍(long)崗區在(zai)經歷了20多(duo)年的發(fa)展之(zhi)后(hou)，已全(quan)面(mian)(mian)進(jin)(jin)入“存(cun)量(liang)”時(shi)代，土地資源越(yue)來(lai)越(yue)緊缺，公(gong)共設施(shi)的建設問題(ti)也(ye)(ye)越(yue)發(fa)突顯，與此同(tong)時(shi)，城(cheng)市(shi)(shi)更新成為當(dang)下以及未來(lai)落實(shi)(shi)公(gong)共設施(shi)的重要手段，在(zai)當(dang)前(qian)城(cheng)市(shi)(shi)更新已推進(jin)(jin)近10多(duo)年之(zhi)際，我們(men)重新評估城(cheng)市(shi)(shi)更新所做貢獻(xian)和(he)面(mian)(mian)臨問題(ti)之(zhi)時(shi)，對優化公(gong)共設施(shi)建設、解決(jue)民生問題(ti)，促進(jin)(jin)城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展具(ju)有較強的現實(shi)(shi)意義，對全(quan)市(shi)(shi)的城(cheng)市(shi)(shi)更新工作也(ye)(ye)具(ju)有推廣的意義。基于(yu)此，我司經中標(biao)承(cheng)接龍崗(gang)區城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)(geng)新和土地整備局(ju)委托(tuo)開展《龍崗(gang)區公(gong)(gong)(gong)共設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)規劃(hua)建(jian)設(she)(she)(she)(she)(she)現(xian)狀(zhuang)調研及東(dong)(dong)部(bu)中心(xin)核心(xin)區公(gong)(gong)(gong)共設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)統籌規劃(hua)和實施(shi)(shi)(shi)(shi)策略（2018-2025）研究》，本項目(mu)研究對象(xiang)包括公(gong)(gong)(gong)共管理與服務(wu)設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)、交通(tong)設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)及公(gong)(gong)(gong)用(yong)設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)三大類，本次規劃(hua)是(shi)基于(yu)全區現(xian)狀(zhuang)的(de)(de)調研和評估，聚焦(jiao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)(geng)新公(gong)(gong)(gong)共設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)設(she)(she)(she)(she)(she)現(xian)狀(zhuang)，搭建(jian)動態更(geng)(geng)(geng)(geng)新的(de)(de)GIS數據平臺，評估十(shi)年(nian)更(geng)(geng)(geng)(geng)新配建(jian)設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)面臨的(de)(de)各(ge)種問題，針對問題提(ti)出規劃(hua)策略和建(jian)議，并重點提(ti)出東(dong)(dong)部(bu)中心(xin)公(gong)(gong)(gong)共設(she)(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)實施(shi)(shi)(shi)(shi)統籌方案，構建(jian)可(ke)行的(de)(de)實施(shi)(shi)(shi)(shi)路徑,通(tong)過優化城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)(geng)新配建(jian)的(de)(de)手(shou)段和方式，讓“城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)(geng)新”更(geng)(geng)(geng)(geng)“有心(xin)”。
深圳龍(long)崗紅立方@圖片(pian)來源于網絡(luo)通過(guo)調(diao)研，龍崗(gang)區現狀公共(gong)設(she)施(shi)整體(ti)呈現“東強西弱”的(de)總體(ti)特(te)征(zheng)，教育、文體(ti)設(she)施(shi)缺(que)口較大(da)，中(zhong)小學公辦學位缺(que)口達(da)12.5萬座，高中(zhong)學位缺(que)口1.5萬座，不利(li)于解(jie)決(jue)民生基礎問題，且急(ji)缺(que)優質、大(da)型的(de)文體(ti)設(she)施(shi)如劇(ju)院(yuan)、美術(shu)館、博物館以及三甲(jia)醫(yi)院(yuan)及特(te)色的(de)專科醫(yi)療設(she)施(shi)等，無法支撐龍崗(gang)打(da)造成(cheng)為深圳東部中(zhong)心(xin)，具體(ti)特(te)征(zheng)如下(xia)：
特征一(yi)：空間(jian)配(pei)置效率與發展(zhan)目標匹(pi)配(pei)度較低，區域影響力較弱
公(gong)共設(she)(she)施配置與(yu)(yu)(yu)城市空(kong)間格局不(bu)匹配：從龍(long)崗區(qu)整(zheng)體(ti)“雙(shuang)核引(yin)領、多輪驅動”的(de)發(fa)展(zhan)格局來看，龍(long)崗區(qu)公(gong)共設(she)(she)施與(yu)(yu)(yu)城市結(jie)構發(fa)展(zhan)目標吻合度(du)較(jiao)(jiao)低, 優質(zhi)、特色(se)公(gong)共服務資源(yuan)不(bu)足，區(qu)域服務能級較(jiao)(jiao)弱(ruo)。通(tong)過與(yu)(yu)(yu)城市公(gong)共空(kong)間、現(xian)狀產業(ye)結(jie)構、現(xian)狀軌道交(jiao)通(tong)協調(diao)分析發(fa)現(xian)，現(xian)狀公(gong)服與(yu)(yu)(yu)龍(long)崗區(qu)公(gong)共資源(yuan)的(de)協調(diao)程(cheng)度(du)較(jiao)(jiao)低，與(yu)(yu)(yu)重點產業(ye)片區(qu)以及軌道站點匹配度(du)較(jiao)(jiao)弱(ruo)。
圖一(yi)：城市公共空間協調(diao)度分(fen)析
圖(tu)二：現狀(zhuang)產業結構協調度分析圖(tu)
圖三(san)：現狀(zhuang)軌道交通(tong)協調度(du)分析圖
特征二：服務容量及建設標準與人口需求不符，服務效能待提升
公(gong)共設施(shi)服(fu)務規模難以滿足人口需(xu)求：截至2019年年底，龍(long)崗區常住人口238.6萬人，總體(ti)上各(ge)類設施(shi)均存在不同的缺口。整體(ti)呈現“東強(qiang)西(xi)弱”的特征，尤其西(xi)龍(long)崗片區的教育、醫(yi)療、文體(ti)等設施(shi)缺口最為(wei)嚴重，具體(ti)情況如(ru)下：
各街(jie)道公共設施評估(gu)情況一覽表(biao)
特征三(san)：城市(shi)更新未來會成為落實公共設施的重(zhong)要(yao)手段
在(zai)當前城(cheng)市更(geng)(geng)新已(yi)(yi)推進近十多年(nian)之際，龍(long)崗全(quan)區(qu)(qu)已(yi)(yi)批更(geng)(geng)新單元共96個（截止2019.12），規劃獨(du)立占地(di)(di)設(she)(she)(she)施109項(xiang)，已(yi)(yi)建19項(xiang)（教育(yu)設(she)(she)(she)施16項(xiang)、交通(tong)設(she)(she)(she)施2處、市政設(she)(she)(she)施1處），規劃非獨(du)立占地(di)(di)設(she)(she)(she)施278項(xiang)。十年(nian)間，龍(long)崗區(qu)(qu)由城(cheng)市更(geng)(geng)新提供的教育(yu)設(she)(she)(she)施占全(quan)區(qu)(qu)建設(she)(she)(she)計劃的30%，城(cheng)市更(geng)(geng)新已(yi)(yi)經成為落實公共設(she)(she)(she)施的重要手(shou)段。
本次規劃(hua)課題組(zu)基于大(da)量已建(jian)更新項(xiang)目的調(diao)研，分(fen)(fen)別從縱(zong)(zong)向(xiang)與橫向(xiang)進(jin)行全面評估(gu)。縱(zong)(zong)向(xiang)上(shang)，以2016 -2017年為臨界(jie)點，分(fen)(fen)強區放(fang)權前和放(fang)權后的不(bu)同時(shi)間進(jin)行評估(gu)；橫向(xiang)上(shang)，則(ze)從規劃(hua)建(jian)設、移交運營、服務效能三個環節(jie)進(jin)行評估(gu)，具體存在(zai)問題如下：
（1）規劃建設方(fang)面，公共設施缺(que)乏統籌(chou)規劃
城市更(geng)新推進緩慢，公共設(she)施(shi)整體實(shi)施(shi)率較低，僅(jin)(jin)占24%：通(tong)過(guo)調研發現，強區放(fang)權之前(qian)已(yi)批更(geng)新項(xiang)目規劃83項(xiang)獨(du)立占地(di)(di)設(she)施(shi)中，僅(jin)(jin)24%的(de)設(she)施(shi)已(yi)建(jian)(jian)并投入使(shi)用(yong)，2%的(de)設(she)施(shi)目前(qian)仍在建(jian)(jian)設(she)中，74%的(de)獨(du)立占地(di)(di)設(she)施(shi)未(wei)建(jian)(jian)設(she)。
補丁式的城市更新公共設(she)施布(bu)局(ju)，空(kong)間配(pei)置(zhi)效(xiao)率偏低：整(zheng)體(ti)來看，強(qiang)(qiang)區放權后相對于強(qiang)(qiang)區放權以前，更新項目的土地(di)(di)(di)貢獻(xian)規模(mo)有了較(jiao)(jiao)大幅度的提升(sheng)。但具體(ti)來看，96個已批更新項目中更新貢獻(xian)公共管理與服務設(she)施用地(di)(di)(di)僅占(zhan)總貢獻(xian)用地(di)(di)(di)的22.7%，且補丁式的城市更新項目導致公共設(she)施空(kong)間布(bu)局(ju)較(jiao)(jiao)為分散，這(zhe)對推動(dong)大型公共設(she)施落地(di)(di)(di)造(zao)成較(jiao)(jiao)大阻力(li)。
強區放權前后各類改造項目平均(jun)土地貢(gong)獻率對(dui)比一覽表
（2）移交運(yun)(yun)營方面，移交滯后且運(yun)(yun)營效(xiao)率(lv)低
①建設滯(zhi)后：約24.6%的配套設施(shi)運營滯(zhi)后小(xiao)區建設，主要(yao)涉(she)及社(she)(she)區居委會(hui)、社(she)(she)會(hui)警務室等設施(shi)；
②使用率較低：約6.8%的更新單元移交的設(she)(she)施建設(she)(she)存在(zai)閑置的情況，或用于(yu)堆(dui)放雜(za)物，或并未按照規劃功能運營，主要涉及(ji)門診部、社區警(jing)務室等(deng)設(she)(she)施；
③功能(neng)改變：約8.3%的(de)更新單元所(suo)移交的(de)設施(shi)(shi)并未按(an)照(zhao)規(gui)劃(hua)的(de)功能進(jin)行落實，如社區服務(wu)站調(diao)(diao)整(zheng)為(wei)老年人服務(wu)設施(shi)(shi)，或調(diao)(diao)整(zheng)為(wei)經營性設施(shi)(shi)，涉及總建筑面積約13289.71 m2。
（3）服(fu)務效能(neng)方面，服(fu)務能(neng)力與需求有差異
①供(gong)不應(ying)求：主要是幼(you)兒園超(chao)規模(mo)辦(ban)學(xue)的情(qing)況比較嚴重，由(you)于規劃設計階段未能統籌考慮周(zhou)邊未來發展需(xu)求，在(zai)實際運營中導致(zhi)需(xu)求過大，不(bu)得已擴大辦(ban)學(xue)規模(mo)；
②建設標準低：主要是小(xiao)區級文化活動室(shi)等缺乏必要的(de)設備(bei)，不(bu)滿足使(shi)用(yong)者的(de)實際需求；或采光通風較差、或缺乏戶外活動場地、或建筑面積(ji)及層高(gao)等方面不(bu)符合相(xiang)關建設標準；
③位置(zhi)不合理：約2.5%的(de)公(gong)共(gong)設施(shi)位置(zhi)不(bu)合(he)理，可(ke)達性較差(cha)，不(bu)方便使用，主要問題表(biao)現在文(wen)化活動室、社區服務站等(deng)設施(shi)不(bu)是(shi)位于首層，或位于小區內(nei)部，或位置(zhi)較為(wei)偏僻(pi)、不(bu)臨街(jie)設置(zhi)等(deng)方面。
基于(yu)以上(shang)城市(shi)更新配建公(gong)共設施(shi)存(cun)在(zai)諸多方面的(de)問(wen)題，本(ben)次規劃本(ben)著(zhu)將龍(long)崗區打造成為深(shen)圳東部“高端引領、基礎(chu)保(bao)障(zhang)”的(de)高水平公(gong)共服務高地的(de)發展(zhan)目標，通過優化城市(shi)更新配建的(de)手段和方式，努力向市(shi)民提供一個滿(man)足人的(de)需求，功(gong)能多樣性且舒(shu)適(shi)安全的(de)公(gong)共場所。因此提出(chu)如下(xia)的(de)對策建議：
策略一：以需(xu)求為導向，實施更新統籌(chou)規劃
統籌功(gong)能片區設(she)施(shi)(shi)需(xu)求(qiu)：結合龍崗區城市功(gong)能結構，針(zhen)對不(bu)同片區的(de)發展(zhan)訴求(qiu)與(yu)特色，分析各(ge)片區不(bu)同設(she)施(shi)(shi)供需(xu)關系(xi)，綜合疊加(jia)以整體評(ping)估片區公共設(she)施(shi)(shi)的(de)緊(jin)缺程(cheng)度。
東(dong)部中(zhong)心各片區(qu)設(she)施緊迫度(du)分析
統籌空(kong)間(jian)布(bu)局(ju)與實施路徑(jing)：根據多種要(yao)素劃定(ding)潛力(li)更新區(qu)域，并(bing)在片區(qu)設(she)施緊缺(que)程度及設(she)施類型的(de)基礎上(shang)，初步確定(ding)各(ge)類設(she)施的(de)統籌(chou)布局方案。
更新統籌單元(yuan)分布圖
建(jian)立更新單元建(jian)設指引(yin)：在更(geng)新單元方案(an)經濟可行性的前提下(xia)，建立(li)“方案(an)示意”+“設(she)(she)(she)施規模”+“建設(she)(she)(she)指引”三合一的更(geng)新單元配建指引，進(jin)一步確定公共設(she)(she)(she)施的建設(she)(she)(she)規模、位置的建設(she)(she)(she)要求(qiu)等內容。
更新統籌單元公共(gong)設(she)施建設(she)指引(yin)圖
策略二：以問題為(wei)導向(xiang)，盤活既(ji)有公共設施(shi)
盤活(huo)資產，統籌整改：針對(dui)未按規劃建(jian)(jian)設并使用(yong)的設施，建(jian)(jian)議結合所在片(pian)區實際需求(qiu)對(dui)已建(jian)(jian)的設施進行統一整(zheng)改，靈(ling)活適應當前訴(su)求(qiu)；另(ling)外建(jian)(jian)議在后續(xu)更新項(xiang)目中(zhong)統籌安排使用(yong)率低下和供不應求(qiu)的設施。
利用鄰(lin)里單元靈活統籌整改(gai)公共設(she)施(shi)
提升(sheng)標(biao)準，預留空間：針(zhen)對(dui)供不(bu)應(ying)求(qiu)的設施，如幼兒(er)園，應(ying)在滿足(zu)項目自身學(xue)位需求(qiu)的基礎上，充分研(yan)判周邊未來發展情況(kuang)，按(an)照一定的系數增(zeng)加(jia)預留一定的擴建空(kong)間。政企合(he)作，提升效率(lv)：建議考慮改變運營方(fang)式(shi)，引入社會資金(jin)，以提升公共(gong)設施(shi)服務品質。同時有條件進(jin)行復合建設，提升設施(shi)使(shi)用率。
策略三：以平臺為基礎，強化實施(shi)保障機制(zhi)
搭建動態更新數據(ju)(ju)平臺(tai)，實施(shi)檢測(ce)與(yu)反饋(kui)：在充分調研和(he)資(zi)料收集的(de)(de)基礎(chu)上，形成現狀GIS一(yi)張圖+一(yi)張表。一(yi)方面(mian)對接國土空間規劃，另一(yi)方面(mian)數據(ju)(ju)庫(ku)的(de)(de)搭建可(ke)聯動相(xiang)關部門信(xin)息互(hu)通，同時通過實時反饋(kui)更新，為后續(xu)公(gong)共設施(shi)的(de)(de)供(gong)給和(he)配(pei)置提供(gong)數據(ju)(ju)支撐和(he)反饋(kui)信(xin)息。
構建動態可更新(xin)數據平臺示意圖(tu)
構建統(tong)一標識系統(tong)，提(ti)高城市運行(xing)效率：通過設(she)計(ji)統(tong)一(yi)的(de)公(gong)共設(she)施標(biao)識系(xi)統(tong)，建立邊界界定清晰、標(biao)志統(tong)一(yi)的(de)信息系(xi)統(tong)，引(yin)導公(gong)眾有(you)效(xiao)使用公(gong)共設(she)施。分別(bie)制定專家專項(xiang)規(gui)劃審批階(jie)段(duan)(duan)、建筑設(she)計(ji)方案(an)核查階(jie)段(duan)(duan)、建設(she)實施階(jie)段(duan)(duan)不同的(de)審查要(yao)點，將公(gong)共設(she)施標(biao)識建設(she)工(gong)程(cheng)的(de)規(gui)劃驗收(shou)納入項(xiang)目主體(ti)建設(she)工(gong)程(cheng)規(gui)劃驗收(shou)。
優化(hua)項目審查管理(li)，簡化(hua)設施移(yi)交(jiao)程序：一是優(you)先推(tui)動(dong)公共設(she)施缺(que)口嚴重區(qu)域的(de)(de)更新項目(mu)的(de)(de)審批立項；二是積極推(tui)進(jin)已批更新項目(mu)的(de)(de)建(jian)(jian)設(she)，同(tong)時系統清理已簽訂土(tu)地(di)使用權出(chu)讓合同(tong)滿2年但仍未開發建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)已批未建(jian)(jian)更新項目(mu)，優(you)先用于緊缺(que)型(xing)或戰略型(xing)設(she)施的(de)(de)落地(di)。
實施(shi)一：對龍崗(gang)(gang)區現狀已建(jian)設(she)施(shi)進行(xing)全面(mian)(mian)梳理(li)，重點(dian)對目(mu)前全區46個(ge)(ge)已批已建(jian)/在(zai)建(jian)更新項目(mu)中配建(jian)的各(ge)(ge)(ge)類(lei)設(she)施(shi)進行(xing)全方(fang)位調(diao)研，建(jian)立龍崗(gang)(gang)全區現狀一張圖，一方(fang)面(mian)(mian)銜接市、區國(guo)土空間規劃；另一方(fang)面(mian)(mian)為未(wei)來各(ge)(ge)(ge)個(ge)(ge)街(jie)道、各(ge)(ge)(ge)類(lei)設(she)施(shi)的規劃建(jian)設(she)以及管理(li)提供基礎信(xin)息平臺。
GIS基礎(chu)數據平臺
實施二(er)：在本規劃基(ji)礎上，龍崗城市更新(xin)(xin)與土地整備(bei)局(ju)開展了《龍崗區鼓(gu)勵(li)社會(hui)資金投資城市更新(xin)(xin)項目周(zhou)邊(bian)公(gong)(gong)共設(she)施(shi)管理規定(ding)》政策修編(bian)，進(jin)一步鼓(gu)勵(li)更新(xin)(xin)項目內及周(zhou)邊(bian)公(gong)(gong)共設(she)施(shi)建設(she)，并明(ming)確和細化了更新(xin)(xin)項目審(shen)批階段(duan)對公(gong)(gong)共設(she)施(shi)審(shen)查(cha)的技術要點。
實(shi)施三：對相關項目(mu)的推進起到(dao)了積極(ji)的引(yin)導作用(yong)，包括(kuo)坂(ban)田街(jie)道的公共(gong)設(she)(she)(she)施(shi)規(gui)劃(hua)、平湖街(jie)道旭日廠片(pian)區公共(gong)設(she)(she)(she)施(shi)的統籌規(gui)劃(hua)，有效引(yin)導多個街(jie)道公共(gong)設(she)(she)(she)施(shi)的建設(she)(she)(she)，推進全區民生(sheng)工程的建設(she)(she)(she)。
《龍崗區鼓勵社會資金投資城市更(geng)新項(xiang)目周(zhou)邊公共設(she)施管理規定》政策修編
在“粵(yue)港澳(ao)大灣區(qu)”和“先行示范區(qu)”雙區(qu)戰略背(bei)景(jing)下，我(wo)司(si)將全(quan)面踐行生態(tai)文(wen)明(ming)新思想，高效利用土(tu)地資(zi)源統籌公(gong)共服務(wu)設施的規劃建設，積極探索(suo)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新項目(mu)如(ru)何去打造一個(ge)(ge)滿足人(ren)的需(xu)求(qiu)、符合人(ren)的尺(chi)度(du)，并能融入城(cheng)(cheng)市(shi)中的公(gong)共場所(suo)，為龍崗市(shi)民創造一個(ge)(ge)除了家庭與(yu)工作學習場所(suo)之外的第三空間，讓“城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新”更(geng)“有(you)心”，全(quan)面助(zhu)力(li)龍崗區(qu)打造成為“城(cheng)(cheng)市(shi)文(wen)明(ming)典范、民生幸福標桿”。
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