學術交流|聚焦新政 探索前行----土地整備利益統籌研討會圓滿結束
發布時間：2018-12-11 00:00 文章來源：
隨著城(cheng)市二(er)次開發(fa)(fa)的(de)不(bu)斷深入，土地(di)整(zheng)備是城(cheng)市更(geng)新(xin)進入存量和增量并重(zhong)時期(qi)后，城(cheng)市二(er)次開發(fa)(fa)的(de)另(ling)一種(zhong)重(zhong)要模(mo)式，是保(bao)障城(cheng)市基(ji)礎設施(shi)、公共服務設施(shi)和重(zhong)大(da)產業項目(mu)土地(di)供應，一攬子解決土地(di)歷史遺留(liu)問題，促進城(cheng)市發(fa)(fa)展和社區(qu)轉型(xing)的(de)重(zhong)要手段。
12月4日(ri)，“城市(shi)二次(ci)(ci)開(kai)發(fa)變局——土(tu)地整備(bei)利益(yi)統籌(chou)研(yan)討會(hui)(hui)(hui)”于深圳市(shi)規(gui)劃大廈201報告廳順利舉行，各界(jie)人士高度關(guan)注，會(hui)(hui)(hui)議現(xian)場座(zuo)無虛席、空前火爆。本次(ci)(ci)研(yan)討會(hui)(hui)(hui)由深圳市(shi)城市(shi)規(gui)劃學(xue)會(hui)(hui)(hui)主辦，我司與合一(yi)城市(shi)更(geng)新集(ji)團(tuan)協辦的(de)(de)(de)城市(shi)二次(ci)(ci)開(kai)發(fa)變局研(yan)討會(hui)(hui)(hui)，也(ye)是新一(yi)屆規(gui)劃學(xue)會(hui)(hui)(hui)協會(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)第一(yi)次(ci)(ci)學(xue)術(shu)互動。會(hui)(hui)(hui)議圍繞土(tu)地整備(bei)利益(yi)統籌(chou)的(de)(de)(de)相關(guan)內(nei)容展開(kai)了深入的(de)(de)(de)交流，期望為(wei)行業的(de)(de)(de)發(fa)展帶來更(geng)多的(de)(de)(de)思考。
會(hui)議由深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)協會(hui)秘書長、中(zhong)規院(yuan)(yuan)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)分(fen)院(yuan)(yuan)副總(zong)規劃(hua)(hua)師(shi)(shi)(shi)趙(zhao)迎雪主持，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)學會(hui)會(hui)長司馬(ma)(ma)曉(xiao)致辭；深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)國(guo)土(tu)發(fa)展研(yan)(yan)究中(zhong)心(xin)施源總(zong)規劃(hua)(hua)師(shi)(shi)(shi)、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)(ji)(ji)研(yan)(yan)究院(yuan)(yuan)岳雋總(zong)規劃(hua)(hua)師(shi)(shi)(shi)、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)新(xin)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)建筑設(she)計(ji)(ji)(ji)有限(xian)公(gong)司董事肖(xiao)靖宇(yu)、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)蕾奧規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)(ji)(ji)咨詢(xun)股(gu)份有限(xian)公(gong)司總(zong)規劃(hua)(hua)師(shi)(shi)(shi)鐘(zhong)(zhong)威、合(he)一城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)集團董事總(zong)經(jing)理羅宇(yu)、廣東晟典(dian)律(lv)師(shi)(shi)(shi)事務所執(zhi)行(xing)合(he)伙人鐘(zhong)(zhong)剛(gang)強6位嘉賓進行(xing)學術報告；中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)(ji)(ji)研(yan)(yan)究院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長楊保軍、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)國(guo)土(tu)發(fa)展研(yan)(yan)究中(zhong)心(xin)總(zong)規劃(hua)(hua)師(shi)(shi)(shi)鄒兵、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)土(tu)地整備局處長余奕鵬、中(zhong)國(guo)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)(ji)(ji)研(yan)(yan)究院(yuan)(yuan)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)分(fen)院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長方煜、深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)規劃(hua)(hua)學會(hui)會(hui)長司馬(ma)(ma)曉(xiao)5位嘉賓對研(yan)(yan)討會(hui)內容進行(xing)分(fen)析和點評。
六(liu)大(da)(da)學術報告圍繞政策、規劃、實(shi)施三(san)大(da)(da)角度(du)，從(cong)制度(du)設計到(dao)工(gong)具箱、規劃、協調、統(tong)籌，到(dao)最終的(de)利益實(shi)現不同側(ce)面(mian)進行深入，講解了土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)政策演進、城市(shi)二次(ci)開發(fa)從(cong)利益協調走(zou)向利益統(tong)籌、深圳(zhen)東(dong)部地(di)(di)(di)區(qu)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)的(de)實(shi)踐(jian)、“片區(qu)統(tong)籌”土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)新模式(shi)探(tan)索、工(gong)改工(gong)產業更新借力土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)項目中(zhong)的(de)市(shi)場資(zi)本(ben)參與等內(nei)容，各大(da)(da)報告干(gan)貨滿(man)滿(man)，案例生動有趣，是土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)整(zheng)(zheng)備(bei)(bei)工(gong)作(zuo)者從(cong)不同視角在歷年工(gong)作(zuo)中(zhong)的(de)實(shi)踐(jian)總結。
土(tu)地整(zheng)備(bei)利益(yi)統(tong)籌(chou)政(zheng)(zheng)策(ce)是(shi)對(dui)土(tu)地的(de)確權，是(shi)針對(dui)未完善征轉地補償手續規(gui)劃(hua)(hua)建(jian)設用(yong)地所(suo)提出(chu)的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)依據。施(shi)源總(zong)規(gui)劃(hua)(hua)師(shi)以時間為脈絡，通(tong)過從(cong)整(zheng)個土(tu)地整(zheng)備(bei)背景出(chu)發，按照(zhao)土(tu)地整(zheng)備(bei)的(de)發展時間軸，全面系統(tong)地對(dui)1.0、2.0、3.0不同階段土(tu)地整(zheng)備(bei)進行了(le)介紹(shao)，并(bing)提出(chu)未來的(de)展望(wang)。同時，施(shi)源總(zong)規(gui)劃(hua)(hua)師(shi)在報告中也提出(chu)了(le)一些疑(yi)問，包括(kuo)6號文出(chu)臺后(hou)，整(zheng)個政(zheng)(zheng)策(ce)示范(fan)效(xiao)應(ying)，跟城市(shi)更新未來是(shi)否有(you)一些政(zheng)(zheng)策(ce)趨(qu)同，包括(kuo)協同性判斷(duan)，引發大家(jia)對(dui)土(tu)地整(zheng)備(bei)發展方向的(de)分(fen)析和思(si)考。
深圳市(shi)城市(shi)規(gui)(gui)劃設計(ji)研究院岳雋總規(gui)(gui)劃師從(cong)二次開發制度(du)背景出(chu)發，闡述了關于(yu)深圳城市(shi)更新土地(di)整(zheng)備探索中，利(li)(li)益(yi)(yi)協調、利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)籌(chou)方面的(de)觀(guan)點。報(bao)告(gao)理性地(di)從(cong)國家、政(zheng)策演變(bian)的(de)邏輯去判斷(duan)土地(di)整(zheng)備這件事情，包括單元統(tong)籌(chou)、手(shou)段統(tong)籌(chou)、主(zhu)體統(tong)籌(chou)等(deng)思考。報(bao)告(gao)最(zui)后強調，利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)籌(chou)是(shi)(shi)土地(di)整(zheng)備的(de)重大貢獻(xian)。利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)籌(chou)在不(bu)斷(duan)探索中，必然實現(xian)利(li)(li)益(yi)(yi)共(gong)享。調控(kong)手(shou)段最(zui)后都(dou)是(shi)(shi)對一定個人形成(cheng)的(de)群體、企(qi)業以(yi)及更大的(de)形成(cheng)的(de)組織的(de)利(li)(li)益(yi)(yi)調控(kong)，按照(zhao)這些利(li)(li)益(yi)(yi)調控(kong)背后還是(shi)(shi)以(yi)人為本的(de)規(gui)(gui)律。其落實就是(shi)(shi)體現(xian)在更新和整(zheng)備最(zui)終實現(xian)的(de)是(shi)(shi)整(zheng)個城市(shi)跟人民的(de)利(li)(li)益(yi)(yi)，以(yi)人民為中心的(de)健康發展。
在(zai)前面嘉賓(bin)的理(li)論基礎上，我司董事肖靖宇(yu)先生以(yi)深(shen)圳(zhen)東部(bu)地(di)(di)區(qu)(qu)的金沙、南布、沙湖、低碳城、四方(fang)埔(pu)、鵝公嶺(ling)、上井等8個土(tu)(tu)地(di)(di)整(zheng)備項目實(shi)踐為(wei)(wei)例，多方(fang)面介紹(shao)了深(shen)圳(zhen)土(tu)(tu)地(di)(di)整(zheng)備在(zai)1.0-3.0不(bu)同(tong)階段(duan)是如何將理(li)論實(shi)踐運用在(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)整(zheng)備的實(shi)際項目中(zhong)，充(chong)分發(fa)揮法定圖則和其(qi)他政(zheng)(zheng)策(ce)的強大作用，并借力社區(qu)(qu)基層組織(zhi)的強大能動(dong)性。最后，提(ti)(ti)出(chu)以(yi)多手(shou)段(duan)的組合拳進行“片區(qu)(qu)整(zheng)體(ti)(ti)統籌(chou)”，應對(dui)存(cun)量建設下的國土(tu)(tu)空(kong)間管控新模式，并提(ti)(ti)出(chu)對(dui)現有政(zheng)(zheng)策(ce)的完(wan)善應當是持續完(wan)善抹墻縫政(zheng)(zheng)策(ce)，以(yi)利益(yi)統籌(chou)為(wei)(wei)核心(xin)+以(yi)政(zheng)(zheng)策(ce)統籌(chou)為(wei)(wei)支撐+以(yi)規劃統籌(chou)為(wei)(wei)抓手(shou)，共同(tong)推進“片區(qu)(qu)整(zheng)體(ti)(ti)統籌(chou)”的實(shi)施。
深圳市蕾奧規(gui)劃(hua)設計咨詢(xun)股份有限公司總設計師鐘威女士，從(cong)長(chang)期的(de)(de)法定圖則編制(zhi)者(zhe)和(he)管理(li)者(zhe)的(de)(de)角度出(chu)發，梳理(li)了(le)土(tu)地整(zheng)備(bei)(bei)對接法定規(gui)劃(hua)之間的(de)(de)關系。也探索(suo)了(le)不同的(de)(de)規(gui)模包括50公頃(qing)、2.5平方公里、小于(yu)10公頃(qing)不同土(tu)地的(de)(de)整(zheng)備(bei)(bei)的(de)(de)一些(xie)特征。她(ta)提出(chu)，未來土(tu)地整(zheng)備(bei)(bei)發展需(xu)要(yao)一個強力統(tong)籌，跟更新(xin)、跟其他規(gui)劃(hua)所(suo)不能覆蓋、涵(han)蓋的(de)(de)領(ling)域(yu)統(tong)籌。
合一城市(shi)更(geng)新(xin)集(ji)團董事總經理(li)羅宇先生(sheng)闡述了土地整備如何提(ti)升產(chan)業(ye)(ye)內(nei)容(rong)更(geng)新(xin)升級。他提(ti)出，土地整備要(yao)助力城市(shi)開(kai)發(fa)，有(you)三個層(ceng)面重(zhong)要(yao)意義(yi)。一是(shi)空(kong)間層(ceng)面對(dui)于產(chan)城融合深層(ceng)次發(fa)展，二是(shi)改善環境、提(ti)升城市(shi)品質(zhi)，三是(shi)關注經濟(ji)轉型和產(chan)業(ye)(ye)升級。同時就留用(yong)地開(kai)發(fa)特別(bie)涉及到產(chan)業(ye)(ye)空(kong)間開(kai)發(fa)，市(shi)場(chang)主體(ti)(ti)參(can)與(yu)問題，他也(ye)提(ti)出現(xian)在市(shi)場(chang)主體(ti)(ti)參(can)與(yu)更(geng)多到留用(yong)地環節平(ping)臺交易，在實(shi)施方(fang)案階段，就讓(rang)市(shi)場(chang)主體(ti)(ti)參(can)與(yu)進(jin)來，對(dui)將來實(shi)施落地更(geng)有(you)利。
廣(guang)東晟(sheng)典律師事務所(suo)執(zhi)行合(he)伙人(ren)鐘剛強(qiang)先生結合(he)自身實務經驗，以“關于土(tu)地整(zheng)備利(li)(li)益統籌相關問題的(de)(de)思考”為主題，從利(li)(li)益統籌留用地合(he)作開(kai)發模(mo)式(shi)(shi)、搬(ban)遷談判(pan)與(yu)房屋征收程序銜接、利(li)(li)益統籌與(yu)房屋征收模(mo)式(shi)(shi)的(de)(de)比較、搬(ban)遷補償費用承擔等方面(mian)分析了(le)當前深圳(zhen)土(tu)地整(zheng)備利(li)(li)益統籌項(xiang)目實操中的(de)(de)幾個重(zhong)要問題，與(yu)大家共同(tong)探討不同(tong)情況下土(tu)地整(zheng)備項(xiang)目中的(de)(de)市(shi)場(chang)資(zi)本參(can)與(yu)模(mo)式(shi)(shi)。
報(bao)告結(jie)束(shu)后，楊保軍(jun)院長、余奕鵬處長、鄒兵總規劃(hua)師、司馬曉會長、方煜院長針對6個報(bao)告給予了(le)高度(du)的(de)表揚(yang)，充(chong)分肯定了(le)深(shen)圳土(tu)地(di)整備(bei)是(shi)深(shen)圳城市(shi)開發的(de)大勢所趨，土(tu)地(di)制度(du)的(de)改革、共商共建、利(li)益共享在(zai)全(quan)國(guo)二次(ci)(ci)開發中的(de)示范意義和價(jia)值。下(xia)一步(bu)深(shen)圳土(tu)地(di)整備(bei)將著重(zhong)于完(wan)善配套政策，重(zhong)點推進較大面積(ji)，尤其是(shi)1平方公里產業空間的(de)土(tu)地(di)整備(bei)，對產業、項目(mu)與村(cun)集體(ti)利(li)益的(de)保障的(de)思(si)考。回望城市(shi)更新，展望土(tu)地(di)整備(bei)，為深(shen)圳提供高質量(liang)發展、高品(pin)質生活(huo)是(shi)深(shen)圳二次(ci)(ci)開發，贏得城市(shi)化下(xia)半場中存量(liang)土(tu)地(di)開發和城市(shi)建設勝利(li)的(de)重(zhong)要課題。
會上，中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)市規(gui)劃設計研(yan)(yan)究(jiu)院楊(yang)保(bao)軍院長充分(fen)肯定了本次研(yan)(yan)討會對了解和(he)探索(suo)深圳(zhen)城(cheng)(cheng)市二次開發模式的(de)(de)積極作用，高度(du)贊揚(yang)了深圳(zhen)在(zai)土(tu)地(di)整(zheng)備方向(xiang)的(de)(de)實踐(jian)創新(xin)，對深圳(zhen)發展(zhan)甚至(zhi)對全國(guo)城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)起到一定的(de)(de)示范意義，鼓(gu)勵深圳(zhen)的(de)(de)規(gui)劃師能繼續(xu)為(wei)全國(guo)立足(zu)(zu)深圳(zhen)的(de)(de)實踐(jian)上奉獻自(zi)己的(de)(de)智慧，政策(ce)制定要把(ba)住邊界，要充分(fen)結合民間(jian)智慧形成系統的(de)(de)支撐體系。同時必須更(geng)(geng)深入的(de)(de)思考一些問題，現階段(duan)土(tu)地(di)整(zheng)備項(xiang)目開展(zhan)以政府為(wei)主(zhu)導，對土(tu)地(di)財政的(de)(de)依(yi)賴較多，其脫離政府的(de)(de)扶持后市場對空間(jian)的(de)(de)需求(qiu)及運(yun)轉(zhuan)能力與土(tu)地(di)整(zheng)備的(de)(de)高效(xiao)開發模式是否(fou)適配；城(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)日益(yi)(yi)(yi)常(chang)態，土(tu)地(di)整(zheng)備是為(wei)了滿足(zu)(zu)當前解決(jue)空間(jian)主(zhu)要矛盾的(de)(de)新(xin)嘗試，當不同主(zhu)體為(wei)機會和(he)利益(yi)(yi)(yi)進行博弈時，怎么(me)尋求(qiu)利益(yi)(yi)(yi)平衡點，如何(he)解決(jue)在(zai)存量(liang)時代中(zhong)滿足(zu)(zu)產業升級(ji)需求(qiu)，如何(he)傳承土(tu)地(di)原有的(de)(de)歷(li)史、記憶、鄉(xiang)愁(chou)、文化。
最后，深圳(zhen)市(shi)規劃(hua)協會秘(mi)書長趙迎雪進行(xing)總結發言，強調土地(di)整(zheng)備(bei)的價值不(bu)(bu)僅僅在(zai)于本身，政策(ce)的設定等，更多在(zai)于政府、社會、市(shi)場、業(ye)主多元共治的模式(shi)(shi)。我們在(zai)探索中(zhong)可以(yi)(yi)不(bu)(bu)斷有(you)調整(zheng)的機會，構建模式(shi)(shi)很重(zhong)要。其(qi)次，深圳(zhen)規劃(hua)是有(you)能力有(you)智慧將土地(di)整(zheng)備(bei)繼續實踐下去的，我們有(you)信(xin)心，規劃(hua)行(xing)業(ye)未(wei)來會以(yi)(yi)學術(shu)為引領，更好的服務深圳(zhen)這個城(cheng)市(shi)。會后，與會專家進行(xing)了合影(ying)留念。
我(wo)(wo)(wo)司(si)長(chang)期(qi)根植于土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)領(ling)域，跟蹤土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)近十年，開(kai)(kai)創了(le)全(quan)市土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌的(de)先(xian)河，全(quan)程(cheng)參與了(le)深(shen)圳 “整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)村統(tong)(tong)籌”項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)實(shi)(shi)踐，積累了(le)豐(feng)富(fu)的(de)實(shi)(shi)踐經驗，從1.0時代(dai)(dai)的(de)《南布(bu)社區(qu)(qu)(qu)“整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)村統(tong)(tong)籌”土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)專項(xiang)規劃》到《沙湖社區(qu)(qu)(qu)“整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)村統(tong)(tong)籌”土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)單元規劃》，到2.0時代(dai)(dai)的(de)《國際低碳城坪西片(pian)區(qu)(qu)(qu)土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌首期(qi)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)》，再到3.0時代(dai)(dai)的(de)《坪地四方埔社區(qu)(qu)(qu)土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)》等，前兩(liang)者是(shi)(shi)全(quan)市最早(zao)獲批的(de)“整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)村統(tong)(tong)籌”土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，截止目(mu)(mu)(mu)前，我(wo)(wo)(wo)司(si)已(yi)開(kai)(kai)展(zhan)了(le)三十余項(xiang)土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，其中，有(you)十余項(xiang)已(yi)列入全(quan)市土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌，在長(chang)期(qi)的(de)實(shi)(shi)踐中深(shen)切(qie)認識到規劃目(mu)(mu)(mu)標需要強(qiang)力的(de)實(shi)(shi)施(shi)執行(xing)方案，僅有(you)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌是(shi)(shi)不夠的(de)，應當是(shi)(shi)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌+規劃統(tong)(tong)籌+政(zheng)策統(tong)(tong)籌。我(wo)(wo)(wo)司(si)在土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)領(ling)域積累了(le)深(shen)厚(hou)的(de)政(zheng)策理論體(ti)系和豐(feng)富(fu)的(de)實(shi)(shi)踐操作經驗，培養了(le)一批強(qiang)大(da)(da)的(de)技術團隊，可以為(wei)廣大(da)(da)合作伙伴提供土地整(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)備(bei)(bei)(bei)全(quan)過(guo)程(cheng)的(de)政(zheng)策解(jie)讀、技術咨詢、規劃編制、實(shi)(shi)施(shi)開(kai)(kai)發等一系列服務(wu)內(nei)容(rong)，抓住(zhu)利(li)(li)益(yi)(yi)統(tong)(tong)籌的(de)牛鼻子(zi)，持續(xu)為(wei)深(shen)圳未來的(de)高品質(zhi)發展(zhan)獻(xian)(xian)計獻(xian)(xian)策。
文字(zi)|申嵐、夏麗英、戴根平
編輯|元寶
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